Baurecht von A-Z
A - Außenbereich Flächen, die weder in einem Bebauungsplangebiet noch im unbeplanten Innenbereich liegen, werden als „Außenbereich“ bezeichnet. Der Bundesgesetzgeber hat in § 35 BauGB geregelt, dass der Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden soll. Der Grund hierfür: der Naturhaushalt soll geschont und das Landschaftsbild zum Zwecke der Erholung für alle Bürger erhalten werden. Dennoch ist in bestimmten Fällen eine Bebauung möglich. § 35 BauGB unterscheidet daher in privilegierte Vorhaben, teilprivilegierte Vorhaben und sonstige Vorhaben. - Baunutzungsverordnung (BauNVO) Diese ergänzt das Baugesetzbuch und enthält Regelungen für die planerische Festlegung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung. Danach gibt es im Flächennutzungsplan folgende Bauflächen: W - Wohnbauflächen M - Gemischte Bauflächen G - Gewerbliche Bauflächen S - Sonderbauflächen Im Bebauungsplan werden folgende Baugebiete ausgewiesen: WS - Kleinsiedlungsgebiete WR - reine Wohngebiete WA - allgemeine Wohngebiete WB - besondere Wohngebiete MD - Dorfgebiete MI - Mischgebiete MK - Kerngebiete GE - Gewerbegebiete GI - Industriegebiete SO - Sondergebiete B Bauordnung (s. Landesbauordnungen) - Bebauungsplan In einem Bebauungsplan, § 30 BauGB, wird detailliert geregelt, wie die in diesem Baugebiet liegenden Flächen genutzt werden dürfen. Ein sog. „qualifizierter Bebauungsplan“ enthält mindestens Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, d. h. z.B. wieviel Grundstücksfläche überbaut werden darf bzw. wieviele Geschosse errichtet werden dürfen, zur Art der baulichen Nutzung, d. h. was dort gebaut werden darf (z. B., ob dort Wohnen oder auch zusätzlich Kleingewerbe oder ausschließlich Gewerbe zulässig ist), zu den überbaubaren Flächen, d. h. die Festlegung eines „Baufensters“ durch Baugrenzen oder Baulinien, zu öffentlichen Verkehrsflächen etc. Die Gemeinden können auch noch eine Vielzahl weiterer Regelungen in den Bebauungsplänen treffen, z.B. zur Gestaltung der Dachaufbauten, der Außenflächen pp.. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht und darüber hinaus auch die Erschließung gesichert ist. Wenn für ein Gebiet ein Verfahren zum Erlass eines Bebauungsplans angelaufen, aber noch nicht abgeschlossen ist, richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach den in § 33 BauGB genannten Voraussetzungen. Danach kann ein Bauvorhaben noch während des Planverfahrens genehmigt werden, wenn die öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durchgeführt worden ist. Darüber hinaus darf das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht und der Bauherr muss diese schriftlich anerkennen. Schließlich muss auch die Erschließung gesichert sein. Im Bebauungsplan werden folgende Baugebiete ausgewiesen: WS - Kleinsiedlungsgebiete WR - reine Wohngebiete WA - allgemeine Wohngebiete WB - besondere Wohngebiete MD - Dorfgebiete MI - Mischgebiete MK - Kerngebiete GE - Gewerbegebiete GI - Industriegebiete SO - Sondergebiete - Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie z.B. Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft, Gemeinbedarf, Verkehr, usw.. Er soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Allgemeinwohl entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern. Der Flächennutzungsplan ist dabei den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Für den einzelnen Grundstückseigentümer werden hier noch keine rechtsverbindlichen Festsetzungen getroffen, ebenso besteht für Privatpersonen kein Anspruch auf Umsetzung des Flächennutzungsplans in Bebauungspläne. Der Flächennutzungsplan hat eine selbstbindende Wirkung für die Gemeinde, sowie für die Träger öffentlicher Belange, soweit diese bei der Planaufstellung beteiligt waren. Der Flächennutzungsplan ist die Grundlage für alle raumrelevanten Planungen (z.B. Bebauungspläne, Verkehrspläne, ...) im Geltungsbereich und bildet somit auch eine wesentliche Grundlage für die kommunale Finanz- und Investitionsplanung. Bebauungspläne als verbindliche Bauleitpläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. - Innenbereich In vielen Städten und Gemeinden gibt es Gebiete, die z. B. aufgrund der historischen Stadtentwicklung zu großen Teilen bebaut sind, für die aber noch nie ein Bebauungsplan aufgestellt wurde. Derartige Flächen werden als sog. "unbeplanter Innenbereich" (§ 34 BauGB) bezeichnet. Da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass diese Gebiete durch die vorhandene Bebauung geprägt sind, muss sich ein Vorhaben in einem solchen Gebiet an die bestehenden Strukturen anpassen. Das bedeutet, das Bauvorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und schließlich darf das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden. - Landesbauordnungen Die Landesbauordnungen der Bundesländer enthalten bauordnungsrechtliche Regelungen, die bei jedem Bauvorhaben beachtet werden müssen. Die Anforderungen beziehen sich sowohl auf das Grundstück als auch auf seine Bebauung, z.B. die Einhaltung von Abständen, die äußere Gestaltung, die Standsicherheit, den Schutz gegen Erschütterungen, Feuchtigkeit und Korrosion, den Schall-, Brand- und Wärmeschutz, die Verkehrssicherheit, die Belichtung und Beheizung u.v.m.. Die Landesbauordnungen werden ergänzt durch die dazu erlassenen Durchführungsbestimmungen und eingeführten technischen Baubestimmungen, ferner z.B. durch die Feuerungsverordnung, die Garagenverordnung, Stellplatzverordnung pp.. - privilegierte Vorhaben -- Privilegierte Vorhaben im Außenbereich Sogenannte „privilegierte Vorhaben“ sind als Ausnahme vom Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist (§ 35 Abs. 1 BauGB). Privilegiert sind: Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, Vorhaben, die einem Gartenbaubetrieb dienen, Betriebe und Anlagen, die der öffentlichen Versorgung dienen (Fernmeldeanlagen, Elektrizitäts-, Gas-, Wärme- und Abwasseranlagen), Betriebe und bauliche Anlagen, die aufgrund besonderer Anforderungen an die Umgebung, wegen nachteiliger Wirkung auf die Umgebung (z. B. durch Lärm oder Gerüche wie Schweine oder Hühnerhaltungsanlagen mit hohen Bestandszahlen) oder die wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden können (z.B. Kiesabbau), Kernenergieanlagen, Wind- und Wasserenergieanlagen. -- Teilprivilegierte Vorhaben im Außenbereich In den letzten Jahren hat der Gesetzgeber durch § 35 Abs. 4 BauGB ausdrücklich eine Reihe von Vorhaben begünstigt – Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die bestehenden Gebäude und Nutzungen genehmigt wurden. Zu diesen sogenannten "teilprivilegierten Vorhaben" zählen: Die Nutzungsänderung von land- und forstwirtschaftlich privilegierten Gebäuden unter zweckmäßiger Erhaltung alter Bausubstanz (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB). Mit dieser Regelung soll dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung getragen werden. Bisher tatsächlich land- und forstwirtschaftlich privilegiert genutzte, legal errichtete Gebäude sollen einer neuen Nutzung zugeführt werden können. Die neue Nutzung kann sowohl dem Wohnen dienen, als auch gewerblicher Art sein – wobei diese gewerbliche Tätigkeit „außenbereichsverträglich“ sein muss. Zudem muss die Umnutzung direkt von der (aufgegebenen) landwirtschaftlichen Nutzung aus erfolgen, d.h., wenn z.B. der Ökonomieteil zwischenzeitlich als gewerbliches Lager genutzt wurde (ob diese Nutzung baurechtlich genehmigt wurde oder nicht, spielt keine Rolle!), ist die (weitere) Nutzungsänderung – z.B. in Wohnen – nicht mehr nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 teilprivilegiert! Die Neuerrichtung eines gleichartigen, zulässigerweise errichteten Wohngebäudes, wenn das alte Gebäude gravierende Missstände und Mängel aufweist und sowohl das vorhandene als auch das neue Gebäude vom Bauherrn und seiner Familie genutzt werden soll (§ 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB). Der Ersatzbau für ein durch ein außergewöhnliches Ereignis (z. B. Brand, Überschwemmung, Sturm etc.) zerstörtes Gebäude (§ 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB). Änderungen oder Nutzungsänderungen von Gebäuden, die das Bild der Kulturlandschaft prägen – z. B. Fachwerkhäuser, Mühlen, Schlösser,... – wenn das Vorhaben der zweckmäßigen Verwendung der Gebäude dient (§ 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB). Die Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB) auf bis zu höchstens 2 Wohnungen, wenn der Bauherr oder seine Familie das angebaute Gebäude selbst nutzen. Die (einmalige) angemessene bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebes in angemessenem Umfang (§ 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB). Eine zweite Erweiterung muss sich an den strengeren Maßstäben des § 35 Abs. 2 BauGB messen lassen. -- Sonstige Vorhaben im Außenbereich: Vorhaben, die nicht unter die in § 35 Abs. 1 BauGB aufgeführte Privilegierung fallen, sind im Außenbereich grundsätzlich unzulässig. Diese nichtprivilegierten Bauvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) können nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Diese öffentlichen Belange sind beispielhaft in § 35 Abs. 3 BauGB geregelt. Ein Vorhaben beeinträchtigt z. B. dann öffentliche Belange, wenn es den Darstellungen eines Flächennutzungsplanes, Landschaftsplans oder sonstigen (Fach-)Plans widerspricht, es schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird, es unwirtschaftliche Aufwendungen für die Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser,...) erfordert, ihm Belange von Naturschutz und Landschaftspflege entgegenstehen, dadurch die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist.
Stefan Harmuth